中信建投首農食品集團封閉式商業(yè)不動產證券投資基金基金份額詢價公告
中信建投首農食品集團封閉式商業(yè)不動產證券投資基金
基金份額詢價公告
基金管理人：中信建投基金管理有限公司
基金托管人：華夏銀行股份有限公司
財務顧問：中信建投證券股份有限公司
特別提示
中信建投首農食品集團封閉式商業(yè)不動產證券投資基金（“本基金”）經
中國證券監(jiān)督管理委員會（“中國證監(jiān)會”）準予注冊，由中信建投基金管理
有限公司（“基金管理人”）根據中國證監(jiān)會頒布的《公開募集基礎設施證券
投資基金指引（試行）》（“《基金指引》”）、《中國證監(jiān)會關于推出商業(yè)
不動產投資信托基金試點的公告》《公開募集證券投資基金銷售機構監(jiān)督管理
辦法》《公開募集證券投資基金運作管理辦法》《公開募集證券投資基金信息
披露管理辦法》、上海證券交易所（“上交所”）頒布的《上海證券交易所公
開募集不動產投資信托基金（REITs）業(yè)務辦法（試行）》《上海證券交易所公
開募集不動產投資信托基金（REITs）規(guī)則適用指引第1號——審核關注事項
（試行）》《上海證券交易所公開募集不動產投資信托基金（REITs）規(guī)則適用
指引第2號——發(fā)售業(yè)務（試行）》（“《發(fā)售指引》”），以及中國證券業(yè)
協(xié)會（“證券業(yè)協(xié)會”）頒布的《公開募集不動產投資信托基金網下投資者管
理規(guī)則》（“《網下投資者管理規(guī)則》”）等相關法律法規(guī)、監(jiān)管規(guī)定及自律
規(guī)則等相關規(guī)定組織實施發(fā)售工作。
中信建投證券股份有限公司（“中信建投證券”）擔任本基金管理人的財
務顧問。
網下詢價及網下發(fā)售通過上交所的“REITs詢價與認購系統(tǒng)”實施，請網
下投資者認真閱讀本公告。關于不動產基金詢價、定價、認購等詳細規(guī)則，請
查閱上交所網站（http://www.sse.com.cn）公布的《發(fā)售指引》。
敬請投資者重點關注本次發(fā)售的網下詢價、投資者認購和繳款等規(guī)則及流
程，具體內容如下：
1、發(fā)售方式：本基金將通過向戰(zhàn)略投資者定向配售（“戰(zhàn)略配售”）、向
符合條件的網下投資者詢價發(fā)售（“網下發(fā)售”）及向公眾投資者公開發(fā)售
（“公眾發(fā)售”）相結合的方式進行發(fā)售，發(fā)售方式包括通過具有基金銷售業(yè)
務資格并經上交所和中國證券登記結算有限責任公司（“中國結算”）認可的
上交所會員單位（“場內證券經營機構”）或基金管理人及其委托的場外基金
銷售機構進行發(fā)售。
本次戰(zhàn)略配售、網下發(fā)售由基金管理人及財務顧問負責組織，公眾發(fā)售由
基金管理人負責組織。戰(zhàn)略配售通過基金管理人實施；網下發(fā)售通過上交所的
“REITs詢價與認購系統(tǒng)”實施；公眾發(fā)售通過上交所場內證券經營機構、基
金管理人及其委托的場外基金銷售機構實施。
2、詢價區(qū)間：基金管理人和財務顧問協(xié)商確定本次詢價區(qū)間為2.466元/份
-3.014元/份，并將通過網下詢價最終確定基金份額的認購價格。
3、詢價時間：本次發(fā)售的詢價期間為2026年5月20日的9:00-15:00。
4、網下發(fā)售對象：指參與網下詢價和認購業(yè)務的專業(yè)機構投資者，包括證
券公司、基金管理公司、保險公司以及前述機構資產管理子公司、商業(yè)銀行、
政策性銀行、理財公司、期貨公司、信托公司、財務公司、合格境外投資者、
符合規(guī)定的私募基金管理人以及其他中國證監(jiān)會認可的專業(yè)機構投資者。全國
社會保障基金、基本養(yǎng)老保險基金、年金基金等可根據有關規(guī)定參與網下詢價。
5、同一投資者多檔報價：本次詢價采取擬認購價格與擬認購份額數(shù)量同時
申報的方式進行，網下投資者及其管理的配售對象的報價應當包含擬認購價格
和該價格對應的擬認購數(shù)量。參與詢價的網下投資者需在詢價區(qū)間范圍內進行
報價，可為其管理的不同配售對象賬戶分別填報一個報價，報價應當包含每份
價格和該價格對應的擬認購份額數(shù)量，且同一網下投資者全部報價中的不同擬
認購價格不得超過3個。網下投資者為擬參與報價的全部配售對象錄入報價記
錄后，應當一次性提交。網下投資者可以多次提交報價記錄，但以最后一次提
交的全部報價記錄為準。
網下投資者及其管理的配售對象應遵守行業(yè)監(jiān)管要求，加強風險控制和合
規(guī)管理，合理確定擬認購價格和擬認購份額數(shù)量。參與詢價時，請?zhí)貏e留意擬
認購價格和擬認購份額數(shù)量對應的擬認購金額是否超過其提供的資產規(guī)模或資
金規(guī)模。
基金管理人及財務顧問發(fā)現(xiàn)配售對象不遵守行業(yè)監(jiān)管要求、超過其向基金
管理人及財務顧問提交資產證明材料中相應資產規(guī)?；蛸Y金規(guī)模認購的，則該
配售對象的認購無效。
參加網下詢價的投資者應在2026年5月19日（X-1日）中午12:00前將資
產證明材料通過中信建投證券網下投資者管理系統(tǒng)（網址：
https://emp.csc.com.cn/reits-web/reits-web.html）提交給基金管理人及財務顧問。
如投資者拒絕配合核查、未能完整提交相關材料或者提交的材料不足以排
除其存在法律、法規(guī)、規(guī)范性文件禁止參與網下發(fā)售情形的，基金管理人及財
務顧問將拒絕其參與本次網下發(fā)售、將其報價作為無效報價處理或不予配售，
并在《中信建投首農食品集團封閉式商業(yè)不動產證券投資基金基金份額發(fā)售公
告》（“《發(fā)售公告》”）中予以披露。網下投資者違反規(guī)定參與本基金網下
發(fā)售的，應自行承擔由此產生的全部責任。
6、延遲發(fā)售安排：若本次認購價格超出剔除不符合條件的報價后所有網下
投資者報價的中位數(shù)和加權平均數(shù)的孰低值，基金管理人及財務顧問將在基金
份額認購首日前5個工作日發(fā)布投資風險特別提示公告，提請投資者關注投資
風險，理性作出投資決策，本次發(fā)售基金份額認購期將相應延遲。
7、限售期安排：公眾發(fā)售部分的基金份額無流通限制及鎖定期安排，戰(zhàn)略
投資者認購基金的限售期具體安排詳見本公告“二、戰(zhàn)略配售（四）限售期
限”。
網下詢價階段，若剔除無效報價后網下投資者及其管理的配售對象擬認購
份額數(shù)量總和不超過網下初始發(fā)售份額數(shù)量的100倍（含），則網下投資者及
其管理的配售對象自本基金上市之日起前三個交易日（含上市首日）內可交易
的份額不超過其獲配份額的50%；自本基金上市后的第四個交易日起，網下投
資者及其管理的配售對象的全部獲配份額可自由流通。若剔除無效報價后網下
投資者及其管理的配售對象擬認購份額數(shù)量總和超過網下初始發(fā)售份額數(shù)量的
100倍（不含），則網下投資者及其管理的配售對象自本基金上市之日起可交
易的份額為其全部獲配份額。網下投資者及其管理的配售對象一旦報價即視為
接受本《詢價公告》所披露的上述安排，承諾遵守上述期間的交易要求。監(jiān)管
機構有權對網下投資者及其管理的配售對象在上述期間的交易情況進行監(jiān)督管
理。
8、網下投資者認購及繳款：本次網下發(fā)售中，網下認購與繳款同時進行。
《發(fā)售公告》中公布的全部有效報價配售對象必須參與網下認購，同時在網下
發(fā)售期間繳納對應認購資金。在網下認購階段，配售對象應使用在證券業(yè)協(xié)會
備案的資金賬戶，向基金管理人足額繳納認購資金。
9、認購費用：投資者認購本基金基金份額的認購費率具體安排詳見本公告
“五、各類投資者認購方式、繳款安排及認購費用”。
10、回撥機制：基金管理人及財務顧問在網下及公眾發(fā)售結束后，根據戰(zhàn)
略投資者繳款、網下及公眾發(fā)售認購情況決定是否啟用回撥機制，對戰(zhàn)略配售、
網下發(fā)售和公眾發(fā)售數(shù)量進行調整?；負軝C制的具體安排詳見本公告“六、本
次發(fā)售回撥機制”。
11、中止發(fā)售情況：中止發(fā)售的具體安排詳見本公告“九、中止發(fā)售情
況”。
本基金為不動產基金。不動產基金與投資股票或者債券等的公開募集證券
投資基金具有不同的風險收益特征。不動產基金80%以上的基金資產投資于不
動產資產支持證券，通過持有其全部份額取得不動產項目公司全部股權、不動
產項目完全所有權或者經營權利，以獲取不動產項目租金、收費等穩(wěn)定現(xiàn)金流
為主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。
本基金在投資運作、交易等環(huán)節(jié)的主要風險包括與不動產基金相關的風
險、與專項計劃相關的風險、與不動產項目相關的風險及其他風險。其中，與
不動產基金相關的風險包括但不限于：基金價格波動風險，基金解禁風險，流
動性風險，停牌、暫停上市或終止上市風險，稅收政策調整風險，發(fā)售失敗風
險，本基金整體架構所涉及相關交易風險，管理風險，資產支持證券投資的流
動性風險，集中投資風險，操作或技術風險，政策變更風險，市場風險，基金
份額交易價格折溢價風險，基金凈值波動風險，基金提前終止的風險，計劃管
理人、托管人盡職履約風險，其他風險等；與專項計劃相關的風險包括但不限
于：專項計劃等特殊目的載體提前終止的風險，專項計劃運作風險和賬戶管理
風險，資產支持證券管理人與資產支持證券托管人盡責履約風險，資產支持證
券管理人喪失資產管理業(yè)務資格的風險，法律與政策環(huán)境改變的風險等；與不
動產項目相關的風險包括但不限于：行業(yè)風險，不動產項目未來經營的可持續(xù)
性、穩(wěn)定性風險，不動產項目價格波動的風險，現(xiàn)金流預測的風險，潛在利益
沖突風險，關聯(lián)交易風險，不動產項目處置風險，財務風險，股東借款帶來的
現(xiàn)金流波動風險，不動產項目運營相關風險，不動產項目合規(guī)相關的風險，意
外事件及不可抗力給不動產項目造成的風險等；其他風險包括但不限于：項目
公司人員盡責履約風險，政策與法律風險，稅務風險，技術風險，操作風險
等。具體風險請參見本基金招募說明書“風險因素”章節(jié)的相關內容。
本基金管理人承諾以誠實信用、勤勉盡責的原則管理和運用不動產基金資
產、履行不動產項目運營管理職責，但不保證本基金一定盈利，也不保證最低
收益或投資本金不受損失?；鸬倪^往業(yè)績及其凈值高低并不預示其未來業(yè)績
表現(xiàn)，基金管理人管理的其他基金的業(yè)績也不構成對本基金業(yè)績表現(xiàn)的保證。
本基金的可供分配金額測算報告的相關預測結果不代表基金存續(xù)期間不動
產項目真實的現(xiàn)金流分配情況，也不代表本基金能夠按照可供分配金額預測結
果進行分配；本基金不動產資產評估報告的相關評估結果不代表不動產資產的
實際可交易價格，不代表不動產項目能夠按照評估結果進行轉讓。
投資者需充分了解有關不動產基金發(fā)售的相關法律法規(guī)，認真閱讀本基金
基金合同、招募說明書、基金產品資料概要等法律文件及本公告的各項內容，
充分考慮本基金相關風險因素及自身的風險承受能力，知悉本次發(fā)售的定價原
則和配售原則，審慎參與本次基金的報價和發(fā)售，在提交報價前應確保不屬于
禁止參與網下詢價的情形，并確保其認購數(shù)量和未來持有基金份額情況符合相
關法律法規(guī)及監(jiān)管機構的規(guī)定。投資者一旦提交報價，基金管理人及財務顧問
視為該投資者承諾：已熟知并符合法律法規(guī)和本公告的規(guī)定，由此產生的一切
違法違規(guī)行為及相應后果由投資者自行承擔。
有關本公告和本次發(fā)售的相關問題由基金管理人及財務顧問保留最終解釋
權。
重要提示
1、本基金經中國證監(jiān)會2026年4月23日證監(jiān)許可〔2026〕967號文《關
于準予中信建投首農食品集團封閉式商業(yè)不動產證券投資基金注冊的批復》準
予注冊。中國證監(jiān)會對本基金募集的注冊，并不表明其對本基金的價值和收益
作出實質性判斷或者保證，也不表明投資于本基金沒有風險。
本基金的基金簡稱為“中信建投首農商業(yè)REIT”，場內簡稱為“首農商
業(yè)”，擴位簡稱為“中信建投首農商業(yè)REIT”，基金代碼為“508601”，該代
碼同時用于本次發(fā)售的詢價、網下認購及公眾認購。
2、中國證監(jiān)會準予本基金募集的基金份額總額為100,000萬份（利息不折
算基金份額，下同）。本基金初始戰(zhàn)略配售發(fā)售份額為70,000萬份，為本次基
金份額發(fā)售總量的70%。網下初始發(fā)售份額為21,000萬份，占扣除初始戰(zhàn)略配
售份額數(shù)量后發(fā)售份額的70%；公眾初始發(fā)售份額為9,000萬份，占扣除初始戰(zhàn)
略配售份額數(shù)量后發(fā)售份額的30%。最終戰(zhàn)略配售、網下發(fā)售、公眾發(fā)售的基
金份額數(shù)量將根據回撥情況（如有）確定。
3、本公告所稱“網下投資者”指參與網下發(fā)售的專業(yè)機構投資者。本公告
所稱“配售對象”是指參與網下發(fā)售的專業(yè)機構投資者或其管理的證券投資產
品。網下投資者應當于2026年5月19日（X-1日）中午12:00前在證券業(yè)協(xié)會
完成配售對象的注冊工作。
基金管理人及財務顧問已根據相關法律法規(guī)制定了網下投資者的標準。具
體標準及安排請見本公告“三、網下詢價安排”。只有符合基金管理人及財務
顧問確定的網下投資者標準要求的投資者方能參與本次發(fā)售詢價。不符合相關
標準而參與本次發(fā)售詢價的，須自行承擔一切由該行為引發(fā)的后果，基金管理
人及財務顧問將其報價設定為無效，并在《發(fā)售公告》中披露相關情況。
參與本次網下發(fā)售的所有網下投資者均需通過中信建投證券網下投資者管
理系統(tǒng)（網址：https://emp.csc.com.cn/reits-web/reits-web.html）在線提交承諾函
及相關核查材料。
提請投資者注意，基金管理人及財務顧問將在詢價及配售前對網下投資者
是否存在禁止性情形進行核查，并要求網下投資者提供符合資質要求的承諾和
證明材料。如網下投資者拒絕配合核查或其提供的材料不足以排除其存在禁止
性情形的，或經核查不符合配售資格的，基金管理人及財務顧問將拒絕其參與
詢價及配售。
4、本次發(fā)售的宣傳推介包括面向網下投資者的網下路演及面向公眾投資者
的公開推介。具體安排請見本公告“一、本次發(fā)售的基本情況（六）本次發(fā)售
重要時間安排2、本次發(fā)售的路演時間安排”。
5、網下投資者擬認購價格的最小變動單位為0.001元；單個配售對象最低
擬認購份額數(shù)量為100萬份，擬認購份額數(shù)量最小變動單位為10萬份，即網下
投資者指定的配售對象的擬認購份額數(shù)量超過100萬份的部分必須是10萬份的
整數(shù)倍，每個配售對象的擬認購份額數(shù)量不得超過21,000萬份。
6、本公告僅對本基金網下詢價的有關事項和規(guī)定予以說明。投資者欲了解
本基金及不動產項目的詳細情況，請閱讀2026年5月15日公告的《中信建投
首農食品集團封閉式商業(yè)不動產證券投資基金招募說明書》。
一、本次發(fā)售的基本情況
（一）基金基本情況
1、基金全稱：中信建投首農食品集團封閉式商業(yè)不動產證券投資基金
2、基金簡稱：中信建投首農商業(yè)REIT
3、基金場內簡稱：首農商業(yè)
4、基金擴位簡稱：中信建投首農商業(yè)REIT
5、基金代碼：508601
（二）發(fā)售方式
本基金將通過向戰(zhàn)略投資者定向配售、向符合條件的網下投資者詢價發(fā)售
及向公眾投資者公開發(fā)售相結合的方式進行發(fā)售。發(fā)售方式包括通過場內證券
經營機構或基金管理人及其委托的場外基金銷售機構進行發(fā)售。其中：
1、戰(zhàn)略投資者需根據事先簽訂的《中信建投首農食品集團封閉式商業(yè)不動
產證券投資基金戰(zhàn)略投資者配售協(xié)議》（“《戰(zhàn)略配售協(xié)議》”）進行認購。
2、對網下投資者進行詢價發(fā)售，并對所有入圍的網下投資者按照同比例配
售原則進行配售。
3、對于公眾投資者，待網下詢價結束后，基金份額通過各銷售機構以詢價
確定的認購價格公開發(fā)售。公眾投資者可通過場外認購和場內認購兩種方式認
購本基金。
戰(zhàn)略配售、網下發(fā)售由基金管理人及財務顧問負責組織，公眾發(fā)售由基金
管理人負責組織。戰(zhàn)略配售通過基金管理人實施；網下發(fā)售通過上交所的
“REITs詢價與認購系統(tǒng)”實施；公眾發(fā)售通過上交所場內證券經營機構、基
金管理人及其委托的場外基金銷售機構實施。
（三）發(fā)售數(shù)量
中國證監(jiān)會準予本基金募集的基金份額總額為100,000萬份。
本基金初始戰(zhàn)略配售發(fā)售份額為70,000萬份，為本次基金份額發(fā)售總量的
70%。
本基金網下初始發(fā)售份額為21,000萬份，占扣除初始戰(zhàn)略配售份額數(shù)量后
發(fā)售份額的70%。
本基金公眾初始發(fā)售份額為9,000萬份，占扣除初始戰(zhàn)略配售份額數(shù)量后發(fā)
售份額的30%。
最終戰(zhàn)略配售、網下發(fā)售、公眾發(fā)售份額將根據回撥情況（如有）確定。
（四）定價方式
基金管理人及財務顧問協(xié)商確定本次詢價區(qū)間為2.466元/份-3.014元/份，
并將通過向符合條件的網下投資者進行詢價確定本基金認購價格。具體定價方
式詳見本公告“三、網下詢價安排”。
（五）限售期安排
公眾發(fā)售部分的基金份額無流通限制及鎖定期安排，自本次公開發(fā)售的基
金份額在上交所上市之日起即可流通。
網下詢價階段，若剔除無效報價后網下投資者及其管理的配售對象擬認購
份額數(shù)量總和不超過網下初始發(fā)售份額數(shù)量的100倍（含），則網下投資者及
其管理的配售對象自本基金上市之日起前三個交易日（含上市首日）內可交易
的份額不超過其獲配份額的50%；自本基金上市后的第四個交易日起，網下投
資者及其管理的配售對象的全部獲配份額可自由流通。若剔除無效報價后網下
投資者及其管理的配售對象擬認購份額數(shù)量總和超過網下初始發(fā)售份額數(shù)量的
100倍（不含），則網下投資者及其管理的配售對象自本基金上市之日起可交
易的份額為其全部獲配份額。網下投資者及其管理的配售對象一旦報價即視為
接受本《詢價公告》所披露的上述安排，承諾遵守上述期間的交易要求。監(jiān)管
機構有權對網下投資者及其管理的配售對象在上述期間的交易情況進行監(jiān)督管
理。
戰(zhàn)略投資者認購基金的限售期安排詳見本公告“二、戰(zhàn)略配售（四）限售
期限”。
（六）本次發(fā)售重要時間安排
1、發(fā)售時間安排
日期 發(fā)售安排
X-3日 （2026年5月15日） （X日為詢價日） 披露《基金合同》《托管協(xié)議》《招募說明書》《基金產品資料概要》《詢價公告》等相關公告與文件； 網下投資者提交核查文件
X-2日 （2026年5月18日） 網下投資者提交核查文件
X-1日 （2026年5月19日） 網下投資者提交核查文件（當日中午12:00前）； 網下投資者在證券業(yè)協(xié)會完成注冊截止日（當日中午12:00前）； 基金管理人及財務顧問開展網下投資者核查，并確認網下投資者及其配售對象信息
X日 （2026年5月20日） 基金份額詢價日，詢價時間為9:00-15:00；
X+1日 （2026年5月21日） 確定基金份額認購價格； 確定有效報價投資者及其配售對象
L-3日（自然日） （2026年5月22日，預計） （L日為認購起始日） 披露《發(fā)售公告》、基金管理人及財務顧問關于戰(zhàn)略投資者配售資格的專項核查報告、律師事務所關于戰(zhàn)略投資者核查事項的法律意見書
L日至M日 （2026年5月25日至2026年5月26日，預計） （M日為認購終止日） 基金份額募集期； 網下認購時間為：9:00-15:00； 戰(zhàn)略投資者認購時間為：9:30-17:00； 公眾投資者場內認購時間為：9:30-11:30，13:00-15:00； 公眾投資者場外認購時間為：以銷售機構規(guī)定為準
M+2日 （2026年5月28日，預計） 決定是否回撥，確定最終戰(zhàn)略配售、網下發(fā)售、公眾發(fā)售的基金份額數(shù)量及配售比例，次日公告
M+2日及之后 會計師事務所驗資、中國證監(jiān)會募集結果備案后，披露《基金合同生效公告》，在符合相關法律法規(guī)和基金上市條件后盡快辦理基金上市
注：
（1）X日為基金份額詢價日，L日為認購起始日，M日為認購終止日；詢價日后的具體時間安
排以基金管理人及財務顧問發(fā)布的《發(fā)售公告》及后續(xù)公告公布的日期為準；
（2）如無特殊說明，上述日期為交易日，因特別事項影響本次發(fā)售的，基金管理人將及時公告，
修改本次發(fā)售日程；
（3）若本次認購價格高于剔除不符合條件報價后所有網下投資者報價的中位數(shù)和加權平均數(shù)的
孰低值，基金管理人及財務顧問將發(fā)布投資風險特別提示公告，募集期將相應延遲，屆時請以《發(fā)
售公告》為準；
（4）如因上交所“REITs詢價與認購系統(tǒng)”故障或非可控因素導致網下投資者無法正常使用上
交所“REITs詢價與認購系統(tǒng)”進行詢價或網下認購工作，請網下投資者及時與基金管理人及財務
顧問聯(lián)系。
2、本次發(fā)售的路演時間安排
本次發(fā)售將進行面向網下投資者的網下路演及面向公眾投資者的公開推介。
基金管理人及財務顧問將于2026年5月15日（X-3日）至2026年5月19日
（X-1日）期間，向符合要求的網下投資者通過現(xiàn)場、電話或視頻的方式進行
網下推介?；鸸芾砣擞诒净鹉技暾埆@得中國證監(jiān)會注冊后至2026年5月
26日（M日，預計），向公眾投資者通過現(xiàn)場或互聯(lián)網等方式進行推介。
二、戰(zhàn)略配售
（一）參與對象
1、選擇標準
戰(zhàn)略投資者包括不動產項目原始權益人或其同一控制下的關聯(lián)方，以及其
它符合中國證監(jiān)會及上海證券交易所投資者適當性規(guī)定的專業(yè)機構投資者。
參與本次戰(zhàn)略配售的投資者不得參與本次不動產基金份額網下詢價，但依
法設立且未參與本次戰(zhàn)略配售的證券投資基金、理財產品和其他資產管理產品
除外。
戰(zhàn)略投資者不得接受他人委托或者委托他人參與本基金戰(zhàn)略配售，但依法
設立并符合特定投資目的的證券投資基金、公募理財產品和其他資產管理產品，
以及全國社會保障基金、基本養(yǎng)老保險基金、年金基金等除外。
本次發(fā)售中，戰(zhàn)略投資者的選擇在考慮投資者資質以及市場情況后綜合確
定，參與戰(zhàn)略配售的專業(yè)機構投資者，具備良好的市場聲譽和影響力，具有較
強資金實力，認可本基金長期投資價值，具體選擇標準如下：
（1）與原始權益人經營業(yè)務具有戰(zhàn)略合作關系或長期合作愿景的大型企業(yè)
或其下屬企業(yè)；
（2）具有長期投資意愿的大型保險公司或其下屬企業(yè)、國家級大型投資基
金或其下屬企業(yè)；
（3）主要投資策略包括投資長期限、高分紅類資產的證券投資基金或其他
資管產品；
（4）具有豐富不動產項目投資經驗的不動產投資機構、政府專項基金、產
業(yè)投資基金等專業(yè)機構投資者；
（5）原始權益人及其相關子公司；
（6）為原始權益人與其同一控制下關聯(lián)方的董事、監(jiān)事及高級管理人員參
與本次戰(zhàn)略配售而設立的專項資產管理計劃；
（7）基金管理人根據法律法規(guī)及本基金產品特征確定的其他標準。
2、戰(zhàn)略投資者具體情況
基金管理人將在2026年5月22日（預計）公布的《發(fā)售公告》中披露戰(zhàn)略
投資者名稱、承諾認購的基金份額數(shù)量以及限售期安排等。
（二）配售數(shù)量
本基金戰(zhàn)略配售初始發(fā)售份額為70,000萬份，占本次基金發(fā)售份額總數(shù)的
比例為70%。原始權益人或其同一控制下的關聯(lián)方擬認購數(shù)量為34,000萬份，
占本次基金發(fā)售份額總數(shù)的比例為34%；其他戰(zhàn)略投資者擬認購數(shù)量為36,000
萬份，占本次基金發(fā)售份額總數(shù)的比例為36%。
（三）配售條件
參加本次戰(zhàn)略配售的投資者已與基金管理人簽署了《戰(zhàn)略配售協(xié)議》，不
參加本基金的網下詢價，并承諾按照確定的認購價格認購其承諾認購的基金份
額，并足額、及時繳納認購資金。
參加本次戰(zhàn)略配售的投資者確認其符合戰(zhàn)略投資者的資格及條件，認可本
基金的長期投資價值，符合本基金戰(zhàn)略投資者的選取標準和配售資格。本基金
的戰(zhàn)略投資者繳款后，其認購的戰(zhàn)略配售份額原則上將全額獲配。
2026年5月22日（預計）公布的《發(fā)售公告》將披露戰(zhàn)略投資者名稱、承
諾認購的基金份額數(shù)量以及限售期安排等。2026年5月26日（M日，預計）
17:00前，戰(zhàn)略投資者應向基金管理人足額繳納認購資金。《中信建投首農食品
集團封閉式商業(yè)不動產證券投資基金基金合同生效公告》（“《基金合同生效
公告》”）將披露最終獲配的戰(zhàn)略投資者名稱、基金份額數(shù)量以及限售期安排
等。
（四）限售期限
原始權益人或其同一控制下的關聯(lián)方參與不動產基金份額戰(zhàn)略配售的比例
合計不低于本次基金份額發(fā)售數(shù)量的34%，其中基金份額發(fā)售總量的20%持有
期自上市之日起不少于60個月；超過20%部分持有期自上市之日起不少于36
個月，上述基金份額在持有期間不允許質押。
其他戰(zhàn)略投資者持有本基金基金份額期限自上市之日起不少于12個月。
戰(zhàn)略投資者擬賣出戰(zhàn)略配售取得的基金份額的，應當按照相關規(guī)定履行信
息披露義務。
（五）核查情況
基金管理人、財務顧問、北京市漢坤律師事務所已履行主動核查義務，對
戰(zhàn)略投資者的選取標準、配售資格及是否存在《發(fā)售指引》第三十條、第三十
一條規(guī)定的禁止性情形進行核查，并要求戰(zhàn)略投資者就核查事項出具承諾函。
相關核查文件及法律意見書將與《發(fā)售公告》一并披露。
（六）認購款項繳納及驗資安排
戰(zhàn)略投資者可選擇使用場內證券賬戶或場外基金賬戶參與認購，如選擇使
用場外基金賬戶認購的，則在份額限售期屆滿后，需將所持份額轉托管至場內
方可進行交易。
2026年5月26日（M日，預計）17:00前，戰(zhàn)略投資者將向基金管理人足
額繳納認購資金。
畢馬威華振會計師事務所（特殊普通合伙）將對戰(zhàn)略投資者、網下投資者
和公眾投資者繳納的認購資金及認購費用到賬情況進行審驗，并出具驗資報告。
（七）相關承諾
戰(zhàn)略投資者承諾按照法律法規(guī)、本基金法律文件及《戰(zhàn)略配售協(xié)議》認購
本基金份額，遵守法律法規(guī)和有權監(jiān)管部門關于戰(zhàn)略投資者的相關規(guī)定，包括
但不限于認購資金來源合法、提交的文件資料不存在虛假記載、誤導性陳述或
者重大遺漏、遵守獲配份額限售期要求等。
基金管理人、財務顧問向戰(zhàn)略投資者配售基金份額的，不得承諾基金上市
后價格上漲、承銷費用分成、聘請關聯(lián)人員任職等直接或間接利益輸送行為。
基金管理人應當對是否存在此種禁止性情形進行核查，并在后續(xù)公告中承諾聲
明。
三、網下詢價安排
（一）參與網下詢價的投資者標準及條件
1、本公告所稱“網下投資者”是指參與網下發(fā)售的專業(yè)機構投資者。本公
告所稱“配售對象”是指參與網下發(fā)售的投資者或其管理的證券投資產品。
參與本次網下發(fā)售的投資者應符合《基金指引》《發(fā)售指引》《網下投資
者管理規(guī)則》等法規(guī)中規(guī)定的網下投資者標準。網下投資者為證券公司、基金
管理公司、保險公司以及前述機構資產管理子公司、商業(yè)銀行、政策性銀行、
理財公司、期貨公司、信托公司、財務公司、合格境外投資者、符合規(guī)定的私
募基金管理人以及其他中國證監(jiān)會認可的專業(yè)機構投資者，在證券業(yè)協(xié)會注冊
后，可以參與本基金網下詢價。全國社會保障基金、基本養(yǎng)老保險基金、年金
基金等可根據有關規(guī)定參與本基金網下詢價。
2、機構投資者注冊網下投資者，應當滿足下列基本條件：
（1）應當為上述第1條規(guī)定的依法取得行政許可的專業(yè)機構投資者；依法
設立并在中國證券投資基金業(yè)協(xié)會完成登記手續(xù)的私募基金管理人，持續(xù)經營
時間、從事證券交易或不動產項目投資時間均達到2年以上。其中，私募基金
管理人管理的私募投資基金總規(guī)模最近2個季度應當均為10億元以上，且近3
年管理的私募投資基金中至少有1只存續(xù)期達到2年以上；
（2）具有良好的信用記錄和持續(xù)經營能力，最近12個月未受到刑事處罰，
最近12個月未因重大違法違規(guī)行為被相關監(jiān)管部門采取行政處罰、行政監(jiān)管措
施或者被相關自律組織采取紀律處分，最近36個月未被相關自律組織采取書面
自律管理措施3次以上，最近12個月未被列入失信被執(zhí)行人名單、經營異常名
錄、市場監(jiān)督管理嚴重違法失信名單，最近12個月未發(fā)生重大經營風險事件、
被依法采取責令停業(yè)整頓、指定其他機構托管、接管、行政重組等風險處置措
施；
（3）具備專業(yè)證券或者不動產基金研究定價能力，應當具有科學合理的估
值定價模型、完善的定價決策制度，能夠自主作出投資決策。從事不動產基金
研究和投資的人員應當具備2年以上專業(yè)研究或者投資管理經驗；
（4）具備必要的合規(guī)風控能力，應當依法合規(guī)展業(yè)，將參與不動產基金網
下詢價和認購業(yè)務納入整體合規(guī)風控體系，并指定專門人員加強合規(guī)管理和風
險控制。不動產基金網下詢價和認購業(yè)務合規(guī)管理人員應當具備2年以上金融
合規(guī)管理工作經驗，并具備法律、金融等相關專業(yè)本科以上學歷或者通過國家
統(tǒng)一法律職業(yè)資格考試；
（5）具備較強的風險承受能力，能夠獨立承擔投資風險；
（6）具有開展不動產基金網下詢價和認購業(yè)務獨立性，能夠獨立開展不動
產基金研究定價、網下詢價與認購業(yè)務；
（7）建立完善的參與網下詢價和認購業(yè)務的制度和機制，包括但不限于內
部控制、投資研究、定價決策、報價認購、通訊設備管控等制度機制；
（8）建立健全不動產基金內部問責機制和薪酬考核機制，明確相關業(yè)務人
員責任認定、責任追究等事項，綜合考量研究人員和投資決策人員的專業(yè)勝任
能力、執(zhí)業(yè)質量、合規(guī)情況、業(yè)務收入等各項因素確定人員薪酬標準；
（9）符合監(jiān)管部門、證券業(yè)協(xié)會要求的其他條件。
3、網下投資者所屬的自營投資賬戶注冊配售對象，應當具備一定的投資實
力，最近1個月末總資產應當不低于1000萬元。
4、網下投資者直接管理的投資賬戶注冊配售對象，應當滿足下列條件：
（1）應當為保險資金、合格境外投資者賬戶；金融機構資產管理產品；私
募投資基金，且其直接投資于非公開募集的金融機構資產管理產品和私募投資
基金的資產不得超過20%；全國社會保障基金、基本養(yǎng)老保險基金、年金基金
等可以根據有關規(guī)定進行注冊；
（2）應當依法完成產品的注冊、登記、備案手續(xù)以及份額銷售、托管等事
宜。私募投資基金應當委托第三方托管機構獨立托管基金資產；
（3）具備一定的資產管理實力，私募投資基金最近1個月末投資賬戶總資
產應當不低于6000萬元，其他投資賬戶最近1個月末總資產應當不低于1000萬
元；
（4）產品投資經理應當具備2年以上投研經驗。
5、網下投資者在證券業(yè)協(xié)會完成注冊后，可將其所屬或直接管理的、擬參
與不動產基金網下詢價和認購業(yè)務且符合《網下投資者管理規(guī)則》規(guī)定的自營
投資賬戶或資產管理產品注冊為配售對象。
網下投資者應對所注冊的配售對象切實履行主動管理職責，不得為其他機
構、個人或產品規(guī)避監(jiān)管規(guī)定提供通道服務。
網下投資者及其配售對象參與網下詢價和認購業(yè)務的，還應當符合監(jiān)管規(guī)
定和其他相關自律組織的要求，遵守相關規(guī)定。
6、本次發(fā)售詢價通過上交所“REITs詢價與認購系統(tǒng)”進行。網下投資者
應當在詢價日前一交易日，即2026年5月19日（X-1日）中午12:00前，按照
規(guī)定向證券業(yè)協(xié)會完成不動產基金網下投資者注冊并已在上交所開通“REITs
詢價與認購系統(tǒng)”CA證書，且其所屬或直接管理的、擬參與本基金網下詢價和
認購業(yè)務且符合規(guī)定的自營投資賬戶或資產管理產品必須已注冊為配售對象。
完成上述流程的網下投資者方可參與網下詢價。
7、基金管理人及財務顧問將在上交所規(guī)定的時間內，通過上交所“REITs
詢價與認購系統(tǒng)”確認擬參與網下發(fā)售的配售對象名稱、場內證券賬戶或場外
基金賬戶等相關信息，同時剔除不符合本公告規(guī)定的網下投資者及其配售對象
賬戶，完成詢價準備的確認工作。不符合相關標準而參與本次發(fā)售網下詢價的，
須自行承擔一切由該行為引發(fā)的后果。
8、禁止參加本次詢價和網下發(fā)售的投資者范圍
網下投資者屬于以下情形之一的，不得參與本次網下發(fā)售：
（1）原始權益人及其關聯(lián)方、基金管理人、財務顧問、戰(zhàn)略投資者以及其
他與定價存在利益沖突的主體；
（2）原始權益人的關聯(lián)方，包括：1）直接或間接控制原始權益人的法人
或其他組織；2）上述主體直接或者間接控制的除原始權益人及其控股子公司以
外的法人或其他組織；3）關聯(lián)自然人直接或者間接控制的，或者由關聯(lián)自然人
擔任董事、高級管理人員的除原始權益人及其控股子公司以外的法人或其他組
織；4）持有原始權益人5%以上股份的法人或其他組織；5）證監(jiān)會、上交所或
原始權益人根據實質重于形式原則認定的其他與原始權益人有特殊關系，可能
導致原始權益人利益對其傾斜的法人或其他組織；
（3）在證券業(yè)協(xié)會發(fā)布的不動產基金網下投資者黑名單中的機構；
（4）通過配售可能導致不當行為或不正當利益的其他自然人、法人和組織。
上述第（1）項中基金管理人管理的公募證券投資基金、全國社會保障基金、
基本養(yǎng)老保險基金和年金基金除外。上述第（1）項中的戰(zhàn)略投資者管理的依法
設立且未參與本次戰(zhàn)略配售的證券投資基金、理財產品和其他資產管理產品除
外。
9、網下投資者及其管理的配售對象應遵守行業(yè)監(jiān)管要求，加強風險控制和
合規(guī)管理，合理確定擬認購價格和擬認購份額數(shù)量。參與詢價時，請?zhí)貏e留意
擬認購價格和擬認購份額數(shù)量對應的擬認購金額是否超過其提供的資產規(guī)模或
資金規(guī)模。
基金管理人及財務顧問發(fā)現(xiàn)配售對象不遵守行業(yè)監(jiān)管要求、超過其向基金
管理人及財務顧問提交資產證明材料中相應資產規(guī)?；蛸Y金規(guī)模認購的，則該
配售對象的認購無效。
10、參與本次戰(zhàn)略配售的投資者不得參與網下發(fā)售，但依法設立且未參與
本次戰(zhàn)略配售的證券投資基金、理財產品和其他資產管理產品除外。
基金管理人及財務顧問將在詢價及配售前履行核查義務，對投資者是否存
在上述禁止性情形進行核查，投資者應按基金管理人及財務顧問的要求進行相
應的配合（包括但不限于提供公司章程等工商登記資料、安排實際控制人訪談、
如實提供相關自然人主要社會關系名單、配合其它關聯(lián)關系調查等），如拒絕
配合核查或其提供的材料不足以排除其存在上述禁止性情形的，或經核查不符
合配售資格的，基金管理人及財務顧問將拒絕接受其詢價或者向其進行配售。
網下投資者若參與本基金詢價，即視為其向基金管理人及財務顧問承諾其不存
在法律法規(guī)禁止參與網下詢價及配售的情形。如因投資者的原因，導致關聯(lián)方
參與詢價或發(fā)生關聯(lián)方配售等情況，投資者應承擔由此所產生的全部責任。
（二）網下投資者備案核查及相關材料的提交方式
所有擬參與本次詢價的網下投資者須符合上述投資者條件，并按要求在
2026年5月19日（X-1日）中午12:00前通過中信建投證券網下投資者管理系
統(tǒng)（網址：https://emp.csc.com.cn/reits-web/reits-web.html）注冊并提交相關核查
材料，并經過基金管理人及財務顧問核查認證。如網下投資者核查系統(tǒng)無法上
傳，投資者可與財務顧問協(xié)商確定核查資料的其他傳送方式。
1、需提交的資料：包括網下投資者承諾函；網下投資者關聯(lián)方信息表；網
下投資者身份證明文件、法定代表人身份證明文件、經辦人身份證明文件；配
售對象資產證明材料、網下投資者基本信息表（配售對象為機構）和/或網下投
資者基本信息表（配售對象為產品）及其產品備案或登記證明文件、受益所有
人身份證明文件及其他資料。
除公募證券投資基金、公募理財產品、養(yǎng)老金、社保基金、企業(yè)年金基金、
保險資金、合格境外投資者投資賬戶、機構自營投資賬戶外的其他配售對象需
提供《配售對象出資方基本信息表》。
配售對象為產品的需提供產品備案或登記證明文件，并通過系統(tǒng)上傳簽章
版掃描件。
2、系統(tǒng)提交方式
（1）注冊及信息報備
登錄中信建投證券網下投資者管理系統(tǒng)（網址：https://emp.csc.com.cn/reits-
web/reits-web.html），在2026年5月19日（X-1日）中午12:00前完成用戶動
態(tài)密碼登錄及信息報備。登錄過程中需提供有效的手機號碼，一個手機號碼只
能注冊一個用戶。由于財務顧問將會在投資者材料核查過程中第一時間以短信
或者電話反饋進展，請務必在本次發(fā)售過程中全程保持手機暢通。
提供有效手機號碼、接收到手機驗證碼并登錄成功后，請按如下步驟（可
從上述網址下載投資者操作指引或聯(lián)系基金管理人、財務顧問獲?。┰?026年
5月19日（X-1日）中午12:00前進行平臺注冊并提交相關核查材料。
第一步：點擊“REITs項目列表——正在發(fā)行——中信建投首農商業(yè)
REIT——進入詢價”鏈接進入投資者信息填報頁面；
第二步：提交投資者基本信息，包括輸入并選擇正確的投資者全稱，輸入
正確的統(tǒng)一社會信用代碼（與證券業(yè)協(xié)會備案時一致的證件號碼）和正確的證
券業(yè)協(xié)會編碼，以及聯(lián)系人姓名、郵箱和辦公電話及其他信息。點擊“保存及
下一步”；
第三步：選擇擬參與詢價的配售對象，并點擊“保存及下一步”；
第四步：根據詢價對象和配售對象類型所需的資料按以下第（2）、（3）
項要求和步驟進行上傳并提交。
（2）提交網下投資者核查材料（詢價對象模塊）
1）有意參與本次詢價且符合網下投資者標準的投資者均需提交《網下投資
者承諾函》（加蓋公章）。投資者可在“REITs項目列表”頁面中點擊“網下
投資者承諾函模板”下載模板，補充相關信息并加蓋公司公章。
2）所有網下投資者均須提交身份證明文件（可證明依法設立或者可依法開
展經營、社會活動的執(zhí)照，如營業(yè)執(zhí)照）、法定代表人身份證明文件、經辦人
身份證明文件，以上證明文件均須加蓋公章。
3）所有投資者均須提交《網下投資者關聯(lián)方信息表》。投資者需在“模板
下載”中下載模板，填寫完整并上傳。提交《網下投資者關聯(lián)方信息表》時需
上傳EXCEL版及蓋章版PDF。
（3）提交網下投資者核查材料（配售對象模塊）
1）所有配售對象均需上傳填寫完成的網下投資者基本信息表（配售對象為
機構）或網下投資者基本信息表（配售對象為產品）EXCEL表單及簽署蓋章后
的簽章版掃描件；受益所有人相關證明文件請參照系統(tǒng)提示進行簽章版掃描件
上傳。
2）若配售對象屬于公募證券投資基金、公募理財產品、基本養(yǎng)老保險基金、
社?；鸾M合、企業(yè)年金基金、保險資金投資賬戶、合格境外投資者投資賬戶、
機構自營投資賬戶，則無需提交《配售對象出資方基本信息表》。
除此之外的其他配售對象均需在“模板下載”中下載《配售對象出資方基
本信息表》，填寫完整并上傳。提交《配售對象出資方基本信息表》時需上傳
EXCEL版及蓋章版PDF。
3）配售對象為產品的需提供產品備案或登記證明文件，并通過系統(tǒng)上傳簽
章版掃描件，具體如下：
若配售對象屬于《中華人民共和國證券投資基金法》《私募投資基金監(jiān)督
管理暫行辦法》和《私募投資基金登記備案辦法》規(guī)范的私募投資基金，應上
傳私募投資基金產品成立的備案證明文件蓋章版掃描件。本款所稱私募基金，
系指在中華人民共和國境內以非公開方式向合格投資者募集資金設立的投資基
金，包括資產由基金管理人或者普通合伙人管理的以投資活動為目的設立的公
司或者合伙企業(yè)。
若配售對象屬于公募基金、銀行理財產品、全國社會保障基金、基本養(yǎng)老
保險基金、年金基金、合格境外投資者投資賬戶、資產管理計劃、信托計劃及
其他具有公募不動產基金網下投資者資格的專業(yè)機構投資者發(fā)行的產品應上傳
產品備案證明文件、登記證明文件或獲得批復證明文件的蓋章版掃描件（包括
但不限于備案函、備案系統(tǒng)截屏）。
4）提供配售對象的資產證明材料，具體如下：
配售對象資產規(guī)模匯總表EXCEL電子版：機構投資者須在投資者資料上傳
頁面上傳其擬參與本次認購全部配售對象的EXCEL電子版《配售對象資產規(guī)模
匯總表》。模板下載路徑：https://emp.csc.com.cn/reits-web/reits-web.html——中
信建投首農商業(yè)REIT——模板下載。投資者在《配售對象資產規(guī)模匯總表》中
填寫的各配售對象資產規(guī)模將作為基金管理人及財務顧問判斷配售對象是否超
資產規(guī)模認購的依據。
機構投資者自有資金或管理的每個產品參與網下詢價的擬認購金額不超過
其資產規(guī)模（總資產）或資金規(guī)模的資產證明文件掃描件：其中，公募證券投
資基金、公募理財產品、私募資產管理計劃、私募基金等產品原則上應提供詢
價日前第3個工作日的產品總資產有效證明材料（加蓋公司公章或外部證明機
構章）；自營投資賬戶應提供公司出具的自營賬戶資金規(guī)模說明材料（加蓋公
司公章）。證明材料中載明的資產規(guī)模需與EXCEL電子版《配售對象資產規(guī)模
匯總表》中填寫的資產規(guī)模一致。
如投資者拒絕配合核查、未能完整提交相關材料或者提交的材料不足以排
除其存在法律、法規(guī)、規(guī)范性文件禁止參與網下發(fā)售情形的，基金管理人及財
務顧問將拒絕其參與本次網下發(fā)售、將其報價作為無效報價處理或不予配售，
并在《發(fā)售公告》中予以披露。網下投資者違反規(guī)定參與本基金網下發(fā)售的，
應自行承擔由此產生的全部責任。
（4）以上步驟完成后，點擊提交并等待審核通過的短信提示（請保持手機
暢通）。
3、提交時間：2026年5月19日（X-1日）中午12:00之前，投資者可修改
已提交的項目申請信息；在2026年5月19日（X-1日）中午12:00之后，投資
者將無法對已提交的信息進行修改。
4、投資者注意事項：
投資者須對其填寫的信息的準確真實性、提交資料的準確完整性負責。投
資者未按要求在2026年5月19日（X-1日）中午12:00之前完成材料提交，或
雖完成材料提交但存在不真實、不準確、不完整情形的，則將無法參加詢價配
售或者報價將被界定為無效報價。
請投資者認真閱讀信息報備頁面中的填寫注意事項?；鸸芾砣思柏攧疹?br/>問將安排專人在2026年5月15日（X-3日）、2026年5月18日（X-2日）的
9:00-12:00、13:00-17:00及2026年5月19日（X-1日）的9:00-12:00接聽咨詢電
話，號碼為010-56051610、010-56051645、010-57760035。
（三）網下投資者備案核查
基金管理人及財務顧問將會同見證律師對投資者資質進行核查并有可能要
求其進一步提供相關證明材料，投資者應當予以積極配合（根據投資者類型及
實際情況的不同，可能包括但不限于提供工商登記資料、投資者資產規(guī)模信息
表和資金規(guī)模證明文件、安排實際控制人訪談、如實提供相關自然人主要社會
關系名單、配合其他關聯(lián)關系調查等）。
如投資者不符合條件、投資者或其管理的資管產品的出資方為本基金原始
權益人的關聯(lián)方、投資者拒絕配合核查、未能完整提交相關材料或者提交的材
料不足以排除其存在法律、法規(guī)、規(guī)范性文件和本公告規(guī)定的禁止參與網下發(fā)
售情形的，基金管理人及財務顧問將拒絕其參與本次網下發(fā)售、將其報價作為
無效報價處理或不予配售，并在《發(fā)售公告》中予以披露。網下投資者違反規(guī)
定參與本次網下發(fā)售的，應自行承擔由此產生的全部責任。
網下投資者需自行審核比對關聯(lián)方，確保原始權益人及其關聯(lián)方、基金管
理人、財務顧問、戰(zhàn)略投資者以及其他與定價存在利益沖突的主體不得參與網
下詢價，但基金管理人管理的公募證券投資基金、全國社會保障基金、基本養(yǎng)
老保險基金和年金基金除外。如因投資者的原因，導致關聯(lián)方參與詢價或發(fā)生
關聯(lián)方配售等情況，投資者應承擔由此所產生的全部責任。
（四）詢價
本次發(fā)售的網下詢價通過上交所“REITs詢價與認購系統(tǒng)”進行。詢價時
間為2026年5月20日（X日）的9:00-15:00。在上述時間內，投資者可通過上
交所“REITs詢價與認購系統(tǒng)”填寫、提交擬認購價格和擬認購份額數(shù)量。
參與詢價的網下投資者及其管理的配售對象應于2026年5月19日（X-1日）
中午12:00前在證券業(yè)協(xié)會完成網下投資者注冊且已開通上交所“REITs詢價與
認購系統(tǒng)”CA證書，方能參與本次發(fā)售的網下詢價。
只有符合基金管理人及財務顧問確定的條件的網下投資者及其管理的配售
對象才能參與詢價?；鸸芾砣思柏攧疹檰柼嵝丫W下投資者在參與詢價前應自
行核查是否符合本公告“三、網下詢價安排（一）參與網下詢價的投資者標準
及條件”的相關要求。同時，網下投資者應于2026年5月19日（X-1日）中午
12:00前，按照本公告要求及時提交網下投資者資格核查資料。
本次詢價采取擬認購價格與擬認購份額數(shù)量同時申報的方式進行，網下投
資者報價應當包含擬認購價格和該價格對應的擬認購數(shù)量。
參與詢價的網下投資者需在詢價區(qū)間范圍內進行報價，可為其管理的不同
配售對象賬戶分別填報一個報價，報價應當包含每份價格和該價格對應的擬認
購份額數(shù)量，且同一網下投資者全部報價中的不同擬認購價格不得超過3個。
網下投資者為擬參與報價的全部配售對象錄入報價記錄后，應當一次性提
交。網下投資者可以多次提交報價記錄，但以最后一次提交的全部報價記錄為
準。
網下投資者擬認購價格的最小單位為0.001元。基金管理人及財務顧問將本
次發(fā)售中每個配售對象最低擬認購份額數(shù)量設定為100萬份，擬認購份額數(shù)量
最小變動單位設定為10萬份，即每個配售對象的擬認購份額數(shù)量超過100萬份
的部分必須是10萬份的整數(shù)倍，每個配售對象的擬認購份額數(shù)量不得超過
21,000萬份。
網下投資者申報的以下情形將被視為無效：
1、網下投資者未在2026年5月19日（X-1日）中午12:00前在證券業(yè)協(xié)會
完成本基金網下投資者及配售對象的注冊工作；
2、按照《中華人民共和國證券投資基金法》《私募投資基金監(jiān)督管理暫行
辦法》《私募投資基金登記備案辦法》的規(guī)定，未能在中國證券投資基金業(yè)協(xié)
會完成管理人登記和基金備案的私募基金；
3、單個配售對象的申報數(shù)量不符合要求的，該配售對象的申報無效；
4、網下投資者報價超出詢價區(qū)間；
5、網下投資者資格不符合相關法律、法規(guī)、規(guī)范性文件以及本公告規(guī)定的，
其報價為無效申報；
6、未按本公告要求提交投資者資格核查文件的，或提交材料后經基金管理
人及財務顧問審核后未通過的；
7、經審查不符合本公告網下投資者條件的；
8、被證券業(yè)協(xié)會列入不動產基金網下投資者黑名單的網下投資者；
9、基金管理人及財務顧問發(fā)現(xiàn)投資者不遵守行業(yè)監(jiān)管要求、超過其向基金
管理人及財務顧問提交的資產證明材料及投資者資產規(guī)模信息表中相應資產規(guī)
模或者資金規(guī)模認購的，則該配售對象的認購無效；
10、其他網下投資者無效申報的情況。
（五）網下投資者的違規(guī)行為及處理
網下投資者在參與網下詢價和認購業(yè)務時，不得存在下列情形：
1、報送信息存在虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏的；
2、使用他人賬戶、多個賬戶報價的；
3、委托他人開展網下詢價和認購業(yè)務，或者接受其他網下投資者的委托，
代其開展網下詢價和認購業(yè)務的，經行政許可的除外；
4、在詢價結束前泄露本機構的估值定價方法、估值定價參數(shù)、相關報價信
息，打聽、收集、傳播其他網下投資者的上述信息，或者網下投資者之間就上
述信息進行協(xié)商報價的；
5、與其他投資者、原始權益人、基金管理人或者財務顧問等利益相關方串
通報價的；
6、利用內幕信息、未公開信息報價的；
7、以“博入圍”等目的故意壓低、抬高報價，或者未審慎報價的；
8、通過嵌套投資等方式虛增資產規(guī)模獲取不正當利益的；
9、接受原始權益人、基金管理人、財務顧問以及其他利益相關方提供的財
務資助、補償、回扣等的；
10、未合理確定擬認購數(shù)量，其擬認購數(shù)量及（或）獲配后持股數(shù)量不符
合相關法律法規(guī)或者監(jiān)管規(guī)定的；
11、未合理確定擬認購數(shù)量，其擬認購金額超過配售對象總資產的；
12、未履行報價評估和決策程序，及（或）無定價依據的；
13、網上網下同時認購的；
14、獲配后未恪守限售期等相關承諾的；
15、未嚴格履行報價評估和決策程序，及（或）定價依據不充分的；
16、提供有效報價但未參與認購或者未足額認購的；
17、未按時足額繳付認購資金的；
18、未及時進行展期導致認購或者繳款失敗的；
19、向基金管理人、財務顧問提交的資產規(guī)模報告等數(shù)據文件存在不準確、
不完整或者不一致等情形的；
20、向證券業(yè)協(xié)會提交的數(shù)據信息存在不準確、不完整或者不一致等情形
的；
21、其他以任何形式謀取、輸送不正當利益或者不獨立、不客觀、不誠信、
不廉潔等影響網下發(fā)行秩序的情形。
北京市漢坤律師事務所將對網下發(fā)售、配售行為，參與定價和配售投資者
的資質條件，及其與基金管理人和財務顧問的關聯(lián)關系、資金劃撥等事項進行
見證，并出具法律意見書。網下投資者或配售對象參與不動產基金網下詢價和
認購業(yè)務時違反上述第1至21條規(guī)定的，證券業(yè)協(xié)會按照法規(guī)對其采取自律措
施并在其網站公布。網下投資者相關工作人員出現(xiàn)上述第1至21條情形的，視
為所在機構行為。
（六）其他要求
參與網下詢價的配售對象及其關聯(lián)賬戶不得再通過面向公眾投資者發(fā)售部
分認購基金份額。配售對象關聯(lián)賬戶是指與配售對象場內證券賬戶或場外基金
賬戶注冊資料中的“賬戶持有人名稱”、“有效身份證明文件號碼”均相同的
賬戶。證券公司客戶定向資產管理專用賬戶以及企業(yè)年金賬戶注冊資料中“賬
戶持有人名稱”、“有效身份證明文件號碼”均相同的，不受上述限制。
四、確定有效報價投資者和認購價格
網下詢價報價截止后，基金管理人及財務顧問將根據本公告的條件，剔除
不符合條件的報價及其對應的擬認購數(shù)量。
剔除不符合條件的報價后，基金管理人及財務顧問將根據所有網下投資者
報價的中位數(shù)和加權平均數(shù)，并結合公募證券投資基金、公募理財產品、社保
基金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金基金、保險資金、合格境外投資者資金等配售對象的
報價情況，審慎合理確定認購價格。
詢價時，網下投資者管理的配售對象擬認購價格不低于認購價格且未超過
詢價區(qū)間上限即為有效報價投資者。在確定認購價格后，提供有效報價的配售
對象方可且必須作為有效報價投資者參與認購。認購價格及其確定過程，以及
可參與網下認購的配售對象及其有效擬認購份額數(shù)量信息將在《發(fā)售公告》中
披露。
同時，基金管理人及財務顧問將確定本次發(fā)售份額、募集金額，并在《發(fā)
售公告》中披露如下信息：
1、剔除不符合條件的報價后，所有網下投資者剩余報價的中位數(shù)和加權平
均數(shù)；
2、網下投資者詳細報價情況，具體包括投資者名稱、配售對象信息、擬認
購價格及對應的擬認購份額數(shù)量；
3、認購價格及其確定過程、募集期起始日、基金份額總發(fā)售數(shù)量、網下發(fā)
售份額數(shù)量、公眾投資者發(fā)售份額數(shù)量、回撥機制（如有）、認購方式、認購
費用、銷售機構以及以認購價格計算的不動產項目價值及預期收益測算等。
若本次認購價格超出剔除不符合條件報價后所有網下投資者報價的中位數(shù)
和加權平均數(shù)的孰低值，基金管理人及財務顧問將在基金份額認購首日前5個
工作日發(fā)布投資風險特別提示公告，本次發(fā)售基金份額發(fā)售期將順延。
有效報價網下投資者未參與認購，將被視為違約并應承擔違約責任，基金
管理人及財務顧問將違約情況報證券業(yè)協(xié)會備案。
五、各類投資者認購方式、繳款安排及認購費用
本基金認購價格確定后，將在《發(fā)售公告》中公布。本基金各類型投資者
均以該價格參與認購。具體認購方式和資金交收將在后續(xù)刊登的《發(fā)售公告》
中披露。
（一）戰(zhàn)略投資者
本基金的戰(zhàn)略投資者認購采取“份額認購，份額確認”的方式。戰(zhàn)略投資
者需根據事先與基金管理人簽訂的《戰(zhàn)略配售協(xié)議》進行認購。2026年5月26
日（M日，預計）17:00前，戰(zhàn)略投資者應按照基金管理人及財務顧問確定的認
購價格，認購其所承諾認購的基金份額數(shù)量并向基金管理人足額繳納認購資金。
參與戰(zhàn)略配售的原始權益人，可以用現(xiàn)金或者中國證監(jiān)會認可的其他對價進行
認購。戰(zhàn)略投資者不收取認購費用。
（二）網下投資者
1、本基金的網下投資者認購采取“份額認購，份額確認”的方式。本次發(fā)
售中，網下認購與繳款同時進行。《發(fā)售公告》中公布的全部有效報價投資者
必須在募集期內參與網下認購，并足額繳納認購資金。
2、網下投資者通過上交所“REITs詢價與認購系統(tǒng)”向基金管理人提交認
購申請，參與基金份額的網下配售，且應當在募集期內通過基金管理人完成認
購資金的繳納，并通過登記機構登記份額。
3、在參與網下發(fā)售時，網下投資者必須在上交所“REITs詢價與認購系統(tǒng)”
為其管理的有效報價配售對象填寫并提交認購價格和認購份額數(shù)量，其中認購
價格為本次發(fā)售確定的認購價格，認購份額數(shù)量為詢價時有效報價對應的擬認
購數(shù)量。同時，認購份額對應的認購金額不得超過其向財務顧問提交的資產證
明材料中相應資產規(guī)模或資金規(guī)模。網下投資者為其管理的參與認購的全部有
效報價配售對象錄入認購記錄后，應當一次性全部提交。網下認購期間，網下
投資者可以多次提交認購記錄，但以最后一次提交的全部認購記錄為準。
4、網下投資者認購時，應當按照基金管理人及財務顧問確定的認購價格填
報認購數(shù)量，其填報的認購數(shù)量應為其在詢價階段提交的有效報價所對應的有
效擬認購份額數(shù)量。同時，認購份額數(shù)量對應的認購金額不得超過其向基金管
理人及財務顧問提交的資產證明材料中相應資產規(guī)模或資金規(guī)模。
5、在網下認購階段，應當在募集期內使用在證券業(yè)協(xié)會備案的資金賬戶，
向基金管理人足額繳納認購資金，確保資金于2026年5月26日（M日，預計）
17:00前到賬。網下投資者可通過《發(fā)售公告》以及上交所“REITs詢價與認購
系統(tǒng)”查詢到基金管理人的收款賬戶信息。若網下投資者繳納的認購資金總和
少于其在上交所“REITs詢價與認購系統(tǒng)”中填寫的認購份額數(shù)量對應的應繳
納認購資金，則其基金認購份額數(shù)量以其繳納的資金總額實際可以認購的基金
份額數(shù)量為準。
6、參與網下詢價的配售對象及其關聯(lián)賬戶不得再通過面向公眾投資者發(fā)售
部分認購基金份額，基金管理人一經發(fā)現(xiàn)，將及時向證券業(yè)協(xié)會報告。配售對
象關聯(lián)賬戶是指與配售對象場內證券賬戶或場外基金賬戶注冊資料中的“賬戶
持有人名稱”“有效身份證明文件號碼”均相同的賬戶。證券公司客戶定向資
產管理專用賬戶以及企業(yè)年金賬戶注冊資料中“賬戶持有人名稱”、“有效身
份證明文件號碼”均相同的，不受上述限制。
7、提請通過場外基金賬戶參與本次網下發(fā)售的投資者注意：
（1）若網下投資者擬通過場外基金賬戶參與本次網下詢價及認購業(yè)務，
需在募集期前在本基金的銷售機構開立中國結算開放式基金賬戶，否則即便是
提供給有效報價投資者，仍將面臨認購失敗的風險。
（2）本基金采取封閉式運作并在上交所上市，不開放申購與贖回。使用
場外基金賬戶認購的網下投資者，在本基金上市后需將基金份額轉托管至上交
所場內證券經營機構，方可參與上交所場內交易，并須遵守相關限售安排。
8、網下投資者不收取認購費用。
網下投資者認購金額的計算方法如下：
認購金額=認購份額×基金份額認購價格
認購費用=0
認購金額的計算按四舍五入方法，保留到小數(shù)點后兩位，由此誤差產生的
收益或損失由基金資產承擔。有效認購款項在募集期間產生的利息將根據法律
法規(guī)的要求計入基金資產，不折算為基金投資者基金份額。
例：某網下投資者欲認購本基金500萬份，經網下詢價確定的基金份額認
購價格為1.050元，該筆認購申請被全部確認，假定該筆認購在募集期間產生利
息100元，則其需繳納的認購金額為：
認購金額＝5,000,000×1.050＝5,250,000.00元
即：某網下投資者認購本基金500萬份，基金份額認購價格為1.050元，則
其需繳納的認購金額為5,250,000.00元，該筆認購中在募集期間產生的利息100
元將全部歸入基金資產。
（三）公眾投資者
1、本基金的公眾投資者認購采取“金額認購，份額確認”的方式。公眾投
資者可以通過場內或場外方式認購基金份額。
（1）場內認購是指通過本基金募集期結束前獲得基金銷售業(yè)務資格并經上
交所和登記機構認可的上交所會員單位認購基金份額的行為。通過場內認購的
基金份額登記在投資人于證券登記系統(tǒng)開立的上海證券賬戶下。
（2）場外認購是指通過除基金管理人的直銷中心、網上直銷以外的基金場
外銷售機構（具體名單詳見《發(fā)售公告》或基金管理人網站）的銷售網點認購
或按基金管理人、場外銷售機構提供的其他方式認購基金份額的行為。通過場
外認購的基金份額登記在登記結算系統(tǒng)投資人的開放式基金賬戶下。
2、場外認購限額：通過場外銷售機構每個基金賬戶首次認購金額不得低于
1,000元，單筆追加認購最低金額為10元，其他銷售機構對最低認購金額及交
易級差另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
3、場內認購限額：在具有基金銷售資格的上海證券交易所會員單位的單筆
最低認購金額為1,000元，且須為1元的整倍數(shù)。對于場內認購的數(shù)量限制，上
海證券交易所和中國證券登記結算有限責任公司的相關業(yè)務規(guī)則有規(guī)定的，從
其最新規(guī)定辦理。
4、對于公眾投資者，通過其他銷售機構認購本基金的，認購費率不高于
0.30%，且隨認購金額的增加而遞減。
投資者如果有多筆基金份額的認購，適用費率按單筆分別計算。
本基金公眾投資者具體認購費率如下：
場外認購費率 認購金額（M） 認購費率
M＜100萬元 0.30%
100萬元≤M＜300萬元 0.20%
300萬元≤M＜500萬元 0.10%
M≥500萬元 按筆收取，1,000元/筆
場內認購費率 參照場外認購費率設定投資者的場內認購費率
認購費用不列入基金財產，主要用于本基金的市場推廣、銷售、登記等募
集期間發(fā)生的各項費用，不足部分在基金管理人的運營成本中列支，投資人重
復認購，須按每次認購所應對的費率檔次分別計費。
本基金為封閉式基金，無申購贖回機制，不收取申購費/贖回費。場內交易
費以證券公司實際收取為準。
六、本次發(fā)售回撥機制
本次發(fā)售中，戰(zhàn)略投資者將在2026年5月26日（M日17:00，預計）完成
繳款，認購結束后，基金管理人及財務顧問將根據戰(zhàn)略投資者繳款情況確認戰(zhàn)
略配售份額是否向網下回撥；網下發(fā)售及公眾發(fā)售于2026年5月26日（M日，
預計）截止。在此基礎上，根據公眾和網下認購情況決定是否進一步啟動回撥
機制，對網下及公眾發(fā)售的規(guī)模進行調節(jié)。
有關回撥機制的具體安排如下：
1、戰(zhàn)略配售最終發(fā)售數(shù)量與戰(zhàn)略配售初始發(fā)售數(shù)量的差額部分（如有），
將首先回撥至網下發(fā)售；
2、若公眾發(fā)售認購份額不足的，可以將公眾投資者部分向網下發(fā)售部分進
行回撥。網下投資者認購數(shù)量低于網下最低發(fā)售數(shù)量的，不得向公眾投資者回
撥；
3、網下投資者認購數(shù)量高于網下最低發(fā)售數(shù)量，且公眾投資者有效認購倍
數(shù)較高的，網下發(fā)售部分可以向公眾投資者回撥。回撥后的網下發(fā)售比例，不
得低于本次公開發(fā)售數(shù)量扣除向戰(zhàn)略投資者配售部分后的70%。
在發(fā)生回撥的情形下，基金管理人及財務顧問將及時啟動回撥機制，并及
時發(fā)布公告。
七、各類投資者配售原則及方式
基金管理人在完成回撥機制（如有）后，將根據以下原則對各類投資者進
行配售：
（一）戰(zhàn)略投資者
參加本次戰(zhàn)略配售的投資者已與基金管理人簽署了《戰(zhàn)略配售協(xié)議》。本
基金的戰(zhàn)略投資者繳款后，其認購的戰(zhàn)略配售份額原則上將全額獲配。
（二）網下投資者
基金管理人在2026年5月28日（M+2日，預計）完成回撥后（如有），
將根據以下原則對網下投資者進行配售：
1、基金管理人及財務顧問將對提供有效報價的網下投資者是否符合基金管
理人及財務顧問確定的網下投資者標準進行核查，不符合配售投資者條件的，
將被剔除，不能參與網下配售；
2、配售數(shù)量的計算：
確定配售比例：配售比例=最終網下發(fā)售份額/全部有效網下認購份額
某一配售對象的獲配份額=該配售對象的有效認購份額×配售比例
在實施配售過程中，每個配售對象的獲配份額按照截位法取整后精確到1
份，產生的剩余份額分配給認購份額數(shù)量最大的配售對象；當認購份額數(shù)量相
同時，產生的剩余份額分配給認購時間（以上交所“REITs詢價與認購系統(tǒng)”
顯示的申報時間及申報編號為準）最早的配售對象。
當發(fā)生比例確認時，基金管理人將及時公告比例確認情況與結果。未確認
部分的認購款項將在募集期結束后退還給投資者，由此產生的損失由投資人自
行承擔。
如果網下有效認購總份額等于本次網下最終發(fā)售份額，基金管理人及財務
顧問將按照配售對象的實際認購數(shù)量直接進行配售。
如果網下有效認購總份額小于本次網下發(fā)售份額，將中止發(fā)售。
（三）公眾投資者
若公眾投資者認購總量超過公眾發(fā)售總量，則基金管理人將采取全程比例
確認的方式對公眾投資者認購進行比例配售。
確定配售比例：配售比例=最終公眾發(fā)售份額/全部有效公眾認購份額。
某一公眾投資者的獲配份額＝該公眾投資者的有效認購份額×配售比例。
在實施配售過程中，每個投資者的獲配份額按照截位法取整后精確到1份，
產生的剩余份額按每位投資者1份，依次分配給認購金額最大的投資者；當認
購金額相同時，分配給認購時間最早的投資者。份額取整完成后，某一公眾投
資者的最終獲配份額=獲配份額+取整分配份額。
份額取整完成后，獲得取整分配份額的公眾投資者將重新計算認購費用。
最終認購申請確認結果以本基金登記機構的計算并確認的結果為準。
當發(fā)生比例確認時，基金管理人將及時公告比例確認情況與結果。未確認
部分的認購款項將在募集期結束后退還給投資者，由此產生的損失由投資人自
行承擔。
如果公眾有效認購總份額等于本次公眾最終發(fā)售份額，基金管理人將按照
公眾投資者的實際認購份額數(shù)量直接進行配售。
投資者繳納的有效認購款項在募集期間產生的全部利息不折算為基金份額
持有人的基金份額，全部計入基金資產。
八、投資者繳款
（一）投資者繳款
戰(zhàn)略投資者、網下投資者以及公眾投資者應當按詢價確定的認購價格參與
本基金份額的認購，并及時足額繳納認購資金。
（二）網下及公眾投資者多繳款項的處理
如發(fā)生網下比例配售，基金管理人將不晚于2026年5月29日（M+3日，
預計）完成網下投資者認購申請未確認部分的退款。
如發(fā)生公眾比例配售或其他認購未確認的情況，基金管理人將不晚于2026
年5月29日（M+3日，預計）完成公眾投資者認購申請未確認部分的退款。
九、中止發(fā)售情況
網下投資者提交的擬認購數(shù)量合計低于網下首次發(fā)售總量的，基金管理人
及財務顧問應當中止發(fā)售，并發(fā)布中止發(fā)售公告。
發(fā)生其他特殊情況，基金管理人及財務顧問可協(xié)商決定中止發(fā)售并事先披
露。
如發(fā)生中止發(fā)售情形，基金管理人及財務顧問將及時公告中止發(fā)售原因、
恢復發(fā)售安排等事宜。中止發(fā)售后，在中國證監(jiān)會同意注冊決定的有效期內，
且滿足監(jiān)管要求的前提下，經履行備案程序后，基金管理人及財務顧問將擇機
重新啟動發(fā)售。
十、募集失敗的情形和處理安排
募集期限屆滿，本基金出現(xiàn)以下情形之一的，則本基金募集失?。?br/>（一）基金募集份額總額未達到準予注冊規(guī)模的80%；
（二）基金募集金額少于2億元人民幣，或基金認購人數(shù)少于1,000人；
（三）原始權益人或其同一控制下的關聯(lián)方未按照規(guī)定參與戰(zhàn)略配售；
（四）扣除戰(zhàn)略配售后，網下發(fā)售比例低于本次公開發(fā)售數(shù)量的70%；
（五）導致基金募集失敗的其它情形。
如果募集期限屆滿，未滿足基金備案條件，基金管理人應當承擔下列責任：
（一）以其固有財產承擔因募集行為而產生的債務和費用；
（二）在基金募集期限屆滿后30日內返還投資者已繳納的款項，并加計銀
行同期活期存款利息；
（三）如基金募集失敗，基金管理人、基金托管人及銷售機構不得請求報
酬。
基金管理人、基金托管人和銷售機構為基金募集支付之一切費用應由各方
各自承擔。募集期間產生的評估費、財務顧問費（如有）、會計師費、律師費
等各項費用不得從投資者認購款項中支付。
十一、基金管理人、財務顧問聯(lián)系方式
（一）基金管理人：中信建投基金管理有限公司
法定代表人：金強
住所：北京市懷柔區(qū)橋梓鎮(zhèn)八龍橋雅苑3號樓1室
辦公地址：北京市東城區(qū)朝陽門內大街188號鴻安國際大廈6層、8層
聯(lián)系人：公募REITs部
聯(lián)系電話：010-57760082
（二）財務顧問：中信建投證券股份有限公司
法定代表人：劉成
住所：北京市朝陽區(qū)安立路66號4號樓
辦公地址：北京市朝陽區(qū)景輝街16號院1號樓泰康集團大廈10層
聯(lián)系人：股權資本市場部、債務資本市場部
聯(lián)系電話：010-56051610、010-56051645
中信建投首農食品集團封閉式商業(yè)不動產證券投資基金基金份額詢價公告.pdf